Btw of overdrachtsbelasting bij de levering van een ingrijpend verbouwd pand?

Je bekijkt nu Btw of overdrachtsbelasting bij de levering van een ingrijpend verbouwd pand?
  • Laatste wijziging in bericht:mei 23, 2022

Bent u van plan om een pand te kopen of verkopen dat ingrijpend is of wordt verbouwd? Benut dan de btw-kansen van deze vastgoedtransactie door tijdig de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting in de fiscaal meest gewenste richting te sturen.

Levering ingrijpend verbouwd pand

Als u een pand koopt of verkoopt dat op het moment van levering geheel of gedeeltelijk ingrijpend is verbouwd, rijst de vraag of het ingrijpend verbouwde pand voor de btw en de overdrachtsbelasting kwalificeert als een zogenoemd oud pand of als een nieuw vervaardigd pand. De levering van een oud pand is vrijgesteld van of belast met 2% of 8% overdrachtsbelasting, terwijl de levering van een nieuw vervaardigd pand is belast met 21% btw.

Wat is de fiscaal meest gewenste optie in uw situatie?

In de ene situatie is het gewenst dat de levering van het pand is belast met 21% btw, terwijl het in een andere situatie wenselijk is dat de levering van het pand is vrijgesteld van btw en de verkrijging ervan is vrijgesteld van of belast met 2% of 8% overdrachtsbelasting. Deze laatste optie is bijvoorbeeld wenselijk voor de situatie waarin de koper geen of weinig btw in aftrek kan brengen, omdat de koper een particulier is of een financiële instelling, stichting, vereniging of andere niet-aftrekgerechtigde organisatie.

Rechtspraak over ingrijpend verbouwd pand

Met behulp van de aanwijzingen uit de Europese en nationale rechtspraak kunt u uw btw-kansen benutten door te sturen op de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting. Op dit moment zijn er veel ontwikkelingen in de rechtspraak over de levering van een ingrijpend verbouwd pand. Zo deed het Hof Den Bosch in maart 2020 op dezelfde dag uitspraak in twee vergelijkbare zaken waarbij een ingrijpend verbouwd pand werd geleverd. Eén van deze twee procedures ligt nu bij de Hoge Raad. 

Ingrijpend verbouwd postkantoor

In de ene zaak gaat het om een ingrijpend verbouwd postkantoor dat na de verbouwing wordt gebruikt als restaurant met bar en supermarkt. Het gerechtshof oordeelt dat sprake is van de levering van een nieuw vervaardigd pand.

Ingrijpend verbouwde wollenstoffenfabriek

In de andere zaak gaat het om de levering van een ingrijpend verbouwde wollenstoffenfabriek. De voorbereiding en de uitvoering van de fysieke werkzaamheden zijn steeds gericht op het in stand houden van de kenmerken van het monument. Het gerechtshof oordeelt dat sprake is van de levering van een oud pand. Tegen deze uitspraak is cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. In januari 2022 concludeerde de Advocaat-Generaal van de Hoge Raad dat met de ingrijpende verbouwing van de wollenstoffenfabriek in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. De A-G acht hierbij van belang dat de draagconstructie ingrijpend is gewijzigd, de investeringen bijna tien keer de aanschafprijs bedragen en de functie van het pand is gewijzigd. Het is nu wachten of de Hoge Raad de conclusie van de A-G volgt. In het vakinhoudelijke artikel dat u onderaan deze blog kosteloos kunt opvragen, leest u de belangrijkste feiten en omstandigheden van de procedures van het postkantoor en de wollenstoffenfabriek.

Prejudiciële vragen over begrip ‘in wezen nieuwbouw’ aan Hoge Raad

In een andere zaak besloot een rechtbank eind januari 2022 om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad over het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. De rechtbank wil, in het belang van de uitvoerings- en rechtspraktijk, weten welke criteria van belang zijn voor de beoordeling of na (verbouwings)werkzaamheden aan een pand ‘in wezen nieuwbouw’ is gerealiseerd en welke van die criteria het zwaarst weegt.

De verschillende feiten en omstandigheden uit de rechtspraak, kunt u gebruiken om de feiten en omstandigheden van uw vastgoedtransacties te sturen en daardoor uw btw-kansen te benutten.

Wat kan Gerritsen BTW Advies voor u betekenen?

  1. Advies geven over de manier waarop u het fiscaal meest gewenste resultaat bereikt bij de aan- of verkoop van een ingrijpend verbouwd pand;
  2. In kaart brengen welke argumenten pleiten voor de levering van een oud pand (startersvrijstelling, 2% of 8% overdrachtsbelasting) en welke argumenten pleiten voor de levering van een nieuw vervaardigd pand (21% btw);
  3. Documenten voor het te leveren pand beoordelen op de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting, zoals een koopovereenkomst of akte van levering.

Risico

Bij een onjuiste kwalificatie van de levering van een ingrijpend verbouwd pand, bestaat het risico op een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting of een naheffingsaanslag btw. In bijvoorbeeld de situatie dat de koper van het pand een particulier is of een ondernemer die geen recht heeft op aftrek van 21% btw, is de heffing van overdrachtsbelasting (vrijstelling, 2% of 8%) wenselijk. Als de Belastingdienst van mening is dat met de ingrijpende verbouwing een nieuw vervaardigd pand is ontstaan en op grond daarvan 21% btw naheft, leidt dat tot een extra kostenpost van 13%, 19% of 21%.

Contact

Bent u betrokken bij de aan- of verkoop van een ingrijpend verbouwd pand of een nog te verbouwen pand? 

Vraag via onderstaand formulier kosteloos het vakinhoudelijke artikel ‘Btw en overdrachtsbelasting en levering pand of perceel grond’ aan en ontvang het artikel direct in uw mailbox. In dit vakinhoudelijke artikel leest u meer over de regels voor de btw en overdrachtsbelasting bij de levering van een pand of een perceel grond.

Of schrijf u in  voor de cursus Vastgoed en btw.

Wilt u geen btw-kansen of risico’s missen? Schrijf u dan in voor de maandelijkse nieuwsbrief via het inschrijfformulier op deze pagina.

Vraag hier gratis het vakinhoudelijke artikel ‘Btw en overdrachtsbelasting en levering pand of perceel grond’ aan en ontvang het artikel direct in uw mailbox. Daarnaast ontvangt u de maandelijkse nieuwsbrief.