Bent u van plan om een pand te kopen of verkopen dat ingrijpend is of wordt verbouwd? Benut dan de btw-kansen van deze vastgoedtransactie door tijdig de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting in de fiscaal meest gewenste richting te sturen.

Bent u betrokken bij de levering van een perceel grond met restanten van een oud pand? Lees dan het blog Kwalificeert de levering van een perceel grond met restanten van een oud pand als een btw-belast bouwterrein?

Levering ingrijpend verbouwd pand

Als u een pand koopt of verkoopt dat op het moment van levering geheel of gedeeltelijk ingrijpend is verbouwd, rijst de vraag of het ingrijpend verbouwde pand voor de btw en de overdrachtsbelasting kwalificeert als een zogenoemd oud pand of als een nieuw vervaardigd pand.

De levering van een oud pand is vrijgesteld van of belast met 2% of 10,4% overdrachtsbelasting, terwijl de levering van een nieuw vervaardigd pand is belast met 21% btw.

Het verschilt per situatie wat de fiscaal meest gunstige optie is. Door een ingrijpende verbouwing kan voor de btw een nieuw vervaardigd pand ontstaan. Uit de rechtspraak blijkt dat daarvan sprake is als door de verbouwingswerkzaamheden aan het pand ‘in wezen nieuwbouw’ heeft plaatsgevonden.

Invulling begrip ‘in wezen nieuwbouw’

Naar aanleiding van prejudiciële vragen van een rechtbank, gaf de Hoge Raad in november 2022 invulling aan het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. Volgens de Hoge Raad is voor het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ van belang wat door de verbouwingswerkzaamheden in bouwkundig opzicht met het bestaande pand is gebeurd. Hieruit volgt dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie tot ‘in wezen nieuwbouw’ kunnen leiden.

Of een verbouwing zodanig ingrijpend is geweest, is afhankelijk van de exacte feiten en omstandigheden van de betreffende verbouwing. Dat blijkt ook uit de volgende rechtspraak waarbij de rechters gebruik maken van bovenstaande aanwijzingen van de Hoge Raad.

Geen ‘in wezen nieuwbouw’ bij verbouwing kantoor tot hotel

In de procedure waarin de rechtbank prejudiciële vragen stelde aan de Hoge Raad, oordeelde het gerechtshof eind juli 2025 dat bij de verbouwing van een kantoorpand naar een hotel geen sprake was van ‘in wezen nieuwbouw’. Dit baseert het gerechtshof vooral op het feit dat de constructieve wijzigingen beperkt zijn gebleven tot het boren van gaten in vloeren en omdat het skelet is blijven staan. Hierdoor was de levering van het pand vrijgesteld van btw en de verkrijging daarvan belast met overdrachtsbelasting.  

‘In wezen nieuwbouw’ ondanks relatief kleine constructieve wijzigingen

In een andere casus met relatief geringe constructieve wijzigingen, oordeelde hetzelfde gerechtshof in juni 2025 dat bij de verbouwingswerkzaamheden aan een pand wel sprake was van ‘in wezen nieuwbouw’. Ook al waren de wijzigingen relatief klein, toch vonden wel degelijk constructieve wijzigingen plaats ten opzichte van het oude pand. Daarbij was doorslaggevend dat wijzigingen in de bouwkundige constructie zijn aangebracht, extra heipalen zijn geplaatst en een nieuwe schacht is gebouwd. Dit betekent dat de levering van het verbouwde pand is belast met 21% btw en de verkrijging daarvan is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

De verschillende feiten en omstandigheden uit de rechtspraak, kunt u gebruiken om de feiten en omstandigheden van uw vastgoedtransacties te sturen en daardoor uw btw-kansen te benutten.

Wat kan Gerritsen BTW Advies voor u betekenen?

1. Advies geven over de manier waarop u het fiscaal meest gewenste resultaat bereikt bij de aan- of verkoop van een ingrijpend verbouwd pand;
2. In kaart brengen welke argumenten onderbouwen dat sprake is van de levering van een oud pand (startersvrijstelling, 2% (, 8% vanaf 2026) of 10,4% overdrachtsbelasting) en welke argumenten onderbouwen dat sprake is van de levering van een nieuw vervaardigd pand (21% btw);
3. Documenten voor het te leveren pand beoordelen op de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting, zoals een koopovereenkomst of akte van levering.

Risico

Bij een onjuiste kwalificatie van de levering van een ingrijpend verbouwd pand, bestaat het risico op een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting of een naheffingsaanslag btw. In bijvoorbeeld de situatie dat de koper van het pand een particulier is of een ondernemer die geen recht heeft op aftrek van 21% btw, is de heffing van overdrachtsbelasting (vrijstelling, 2% (, 8% vanaf 2026) of 10,4%) wenselijk. Als de Belastingdienst van mening is dat met de ingrijpende verbouwing een nieuw vervaardigd pand is ontstaan en op grond daarvan 21% btw naheft, leidt dat tot een extra kostenpost van 10,6%, (13% vanaf 2026,) 19% of 21%.

Contact

Bent u betrokken bij de aan- of verkoop van een ingrijpend verbouwd pand of een nog te verbouwen pand? 

Vraag via onderstaand formulier kosteloos het vakinhoudelijke artikel ‘Btw en overdrachtsbelasting en levering pand of perceel grond’ aan en ontvang het artikel direct in uw mailbox. In dit vakinhoudelijke artikel leest u meer over de regels voor de btw en overdrachtsbelasting bij de levering van een pand of een perceel grond.

Of schrijf u in  voor de cursus Vastgoed en btw.

Wilt u geen btw-kansen of risico’s missen? Schrijf u dan in voor de maandelijkse nieuwsbrief via het inschrijfformulier op deze pagina.