Bent u betrokken bij de verkoop van een perceel grond waarop een nog te slopen pand staat of restanten van een oud pand? Benut uw btw-kansen door tijdig de gevolgen van deze vastgoedtransactie voor de btw en de overdrachtsbelasting in de fiscaal meest gewenste richting te sturen.

Levering perceel grond met een nog te slopen pand of restanten van een pand

Als een perceel grond wordt geleverd met een nog te slopen pand of restanten van een pand, moet worden beoordeeld of voor de btw sprake is van de levering van een btw-belast bouwterrein of van een btw-vrijgesteld oud pand.

Uit de Europese jurisprudentie blijkt dat bij de levering van een perceel grond met een nog te slopen pand, met het oog op een nieuw te bouwen pand, moet worden beoordeeld of:

1. De verkoper samen met de andere overeengekomen handelingen, zoals de sloop van het oude pand en/of de bouw van een nieuw pand, één samengestelde prestatie verricht. En of die samengestelde prestatie kwalificeert als de levering van een btw-belast bouwterrein; of
2. De verkoper twee of meer afzonderlijke prestaties verricht die bestaan uit de levering van een btw-vrijgesteld oud pand en de andere overeengekomen handelingen.

Wat is de fiscaal meest gewenste optie?

In de ene situatie is wenselijk dat sprake is van een btw-belast bouwterrein, terwijl in de andere situatie de levering van een btw-vrijgesteld oud pand gunstiger is. De eerste optie is bijvoorbeeld wenselijk als de koper de btw op de aanschafkosten van het perceel grond in aftrek kan brengen. De btw over de levering van het perceel grond is dan geen kostenpost. Bovendien is verkrijging van een bouwterrein vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De verschillende feiten en omstandigheden uit de Europese en nationale rechtspraak, kunt u gebruiken om de feiten en omstandigheden van uw vastgoedtransacties te sturen en daardoor uw btw-kansen te benutten.

Levering perceel grond met restanten oude snoepfabriek

Een voorbeeld uit de nationale rechtspraak is de zaak over de levering van een perceel grond met een nog resterende muur en fundering van een oude snoepfabriek. De Advocaat-Generaal van de Hoge Raad concludeerde in januari 2022 dat in deze zaak sprake is van de levering van een bouwterrein. De muur kan volgens de Advocaat-Generaal niet langer de functie van gebouw vervullen. Daarom is sprake van de levering van een perceel onbebouwde grond met het oog op nieuwbouw, dus een btw-belast bouwterrein. De Advocaat-Generaal baseert haar conclusie op een arrest van de Hoge Raad uit 2018. In dit arrest oordeelt de Hoge Raad dat bij de niet volledige sloop van een gebouw beoordeeld moet worden of de resterende bebouwing nog de functie van gebouw kan vervullen. Nu is het afwachten of de Hoge Raad de conclusie van de A-G volgt.

Wat kan Gerritsen BTW Advies voor u betekenen?

1. Advies geven over de manier waarop u het fiscaal meest gewenste resultaat bereikt bij de aan- of verkoop van een ingrijpend verbouwd pand;
2. In kaart brengen welke argumenten pleiten voor de levering van een oud pand (startersvrijstelling, 2% of 8% overdrachtsbelasting) en welke argumenten pleiten voor de levering van een nieuw vervaardigd pand (21% btw);
3. Documenten voor het te leveren pand beoordelen op de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting, zoals een koopovereenkomst of akte van levering.

Risico

Bij een onjuiste kwalificatie van de levering van het perceel grond, bestaat het risico op een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting of een naheffingsaanslag btw. In bijvoorbeeld de situatie dat een ondernemer het perceel grond koopt en gaat gebruiken voor de bouw van een pand dat wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties, is wenselijk dat sprake is van een btw-belast bouwterrein.  Als de Belastingdienst van mening is dat sprake is van de levering van bebouwde grond en op grond daarvan 8% overdrachtsbelasting naheft, leidt dat tot een kostenpost.

Contact

Bent u betrokken bij de aan- of verkoop van een perceel grond met een deels gesloopt pand of restanten van een pand? 

Vraag via onderstaand formulier kosteloos het vakinhoudelijke artikel ‘Btw en overdrachtsbelasting en levering pand of perceel grond’ aan en ontvang het artikel direct in uw mailbox. In dit vakinhoudelijke artikel leest u meer over de regels voor de btw en overdrachtsbelasting bij de levering van een pand of een perceel grond.

Of schrijf u in  voor de cursus Vastgoed en btw.

Wilt u geen btw-kansen of risico’s missen? Schrijf u dan in voor de maandelijkse nieuwsbrief via het inschrijfformulier op deze pagina.