Bent u van plan om een pand te kopen of verkopen dat ingrijpend is of wordt verbouwd? Benut dan de btw-kansen van deze vastgoedtransactie door tijdig de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting in de fiscaal meest gewenste richting te sturen.

Bent u betrokken bij de levering van een perceel grond met restanten van een oud pand? Lees dan het blog Kwalificeert de levering van een perceel grond met restanten van een oud pand als een btw-belast bouwterrein?

Levering ingrijpend verbouwd pand

Als u een pand koopt of verkoopt dat op het moment van levering geheel of gedeeltelijk ingrijpend is verbouwd, rijst de vraag of het ingrijpend verbouwde pand voor de btw en de overdrachtsbelasting kwalificeert als een zogenoemd oud pand of als een nieuw vervaardigd pand. De levering van een oud pand is vrijgesteld van of belast met 2% of 10,4% overdrachtsbelasting, terwijl de levering van een nieuw vervaardigd pand is belast met 21% btw.

Wat is de fiscaal meest gewenste optie in uw situatie?

In de ene situatie is het gewenst dat de levering van het pand is belast met 21% btw, terwijl het in een andere situatie wenselijk is dat de levering van het pand is vrijgesteld van btw en de verkrijging ervan is vrijgesteld van of belast met 2% of 8% (10,4% per 1 januari 2023) overdrachtsbelasting. Deze laatste optie is bijvoorbeeld wenselijk voor de situatie waarin de koper geen of weinig btw in aftrek kan brengen, omdat de koper een particulier is of een financiële instelling, stichting, vereniging of andere niet-aftrekgerechtigde organisatie. Met behulp van de verduidelijkingen in het nieuwe Vastgoedbesluit van de Staatssecretaris van Financiën van 12 december 2023 (hierna: Vastgoedbesluit 2023) en aanwijzingen uit de Europese en nationale rechtspraak kunt u uw btw-kansen benutten door te sturen op de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting. 

Wanneer is sprake van het zogenoemde ‘in wezen nieuwbouw’?

Naar aanleiding van prejudiciële vragen van een rechtbank, gaf de Hoge Raad in november 2022 invulling aan het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. Volgens de Hoge Raad is voor het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ van belang wat door de verbouwingswerkzaamheden in bouwkundig opzicht met het bestaande pand is gebeurd. Hieruit volgt dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie tot ‘in wezen nieuwbouw’ kunnen leiden. Daaronder valt ook de vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie. Volgens de Hoge Raad zal een verbouwing niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen nieuwbouw is ontstaan. Andere criteria, zoals bouwkundige identiteit, functiewijziging en gedane investeringen, kunnen aanwijzingen zijn voor de vaststelling dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Deze laatstgenoemde criteria zijn niet noodzakelijk en doorslaggevend. Dit is ook verwerkt in het Vastgoedbesluit 2023.

Ingrijpend verbouwde wollenstoffenfabriek

In de zaak van een ingrijpend verbouwde wollenstoffenfabriek past de Hoge Raad voor het eerst de nieuwe aanwijzingen voor het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ toe. De Hoge komt tot de conclusie dat de werkzaamheden aan de wollenstoffenfabriek zodanig ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie zijn dat de werkzaamheden leiden tot ‘in wezen nieuwbouw’. Daarom kwalificeert de ingebruikneming van het verbouwde pand als eerste ingebruikneming. Dit betekent dat de levering van de verbouwde wollenstoffenfabriek is belast met 21% btw en de verkrijging daarvan is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Levering drie bedrijfsruimten op nieuwe verdieping in bestaande watertoren

In oktober 2023 oordeelde een rechtbank, eveneens op basis van de aanwijzingen van de Hoge Raad uit november 2022, dat de levering van drie bedrijfsruimten op een nieuwe gerealiseerde verdieping in een reeds bestaande watertoren, kwalificeert als de levering van een in wezen nieuw vervaardigd (afzonderlijk gebruikt gedeelte) van een gebouw. De rechtbank baseert haar oordeel op foto’s en de daarbij gegeven toelichting over de verrichte constructieve en overige werkzaamheden voor de realisatie van de verdieping. Daaruit blijkt dat de bouwkundige constructie van de verdieping is gewijzigd. Dit betekent dat de levering van de drie bedrijfsruimten is belast met 21% btw.

De verschillende feiten en omstandigheden uit de rechtspraak, kunt u gebruiken om de feiten en omstandigheden van uw vastgoedtransacties te sturen en daardoor uw btw-kansen te benutten.

Wat kan Gerritsen BTW Advies voor u betekenen?

1. Advies geven over de manier waarop u het fiscaal meest gewenste resultaat bereikt bij de aan- of verkoop van een ingrijpend verbouwd pand;
2. In kaart brengen welke argumenten pleiten voor de levering van een oud pand (startersvrijstelling, 2% of 10,4% overdrachtsbelasting) en welke argumenten pleiten voor de levering van een nieuw vervaardigd pand (21% btw);
3. Documenten voor het te leveren pand beoordelen op de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting, zoals een koopovereenkomst of akte van levering.

Risico

Bij een onjuiste kwalificatie van de levering van een ingrijpend verbouwd pand, bestaat het risico op een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting of een naheffingsaanslag btw. In bijvoorbeeld de situatie dat de koper van het pand een particulier is of een ondernemer die geen recht heeft op aftrek van 21% btw, is de heffing van overdrachtsbelasting (vrijstelling, 2% of 10,4%) wenselijk. Als de Belastingdienst van mening is dat met de ingrijpende verbouwing een nieuw vervaardigd pand is ontstaan en op grond daarvan 21% btw naheft, leidt dat tot een extra kostenpost van 10,6%, 19% of 21%.

Contact

Bent u betrokken bij de aan- of verkoop van een ingrijpend verbouwd pand of een nog te verbouwen pand? 

Vraag via onderstaand formulier kosteloos het vakinhoudelijke artikel ‘Btw en overdrachtsbelasting en levering pand of perceel grond’ aan en ontvang het artikel direct in uw mailbox. In dit vakinhoudelijke artikel leest u meer over de regels voor de btw en overdrachtsbelasting bij de levering van een pand of een perceel grond.

Of schrijf u in  voor de cursus Vastgoed en btw.

Wilt u geen btw-kansen of risico’s missen? Schrijf u dan in voor de maandelijkse nieuwsbrief via het inschrijfformulier op deze pagina.